Rynek nieruchomości jest atrakcyjną inwestycją zarówno dla osób prywatnych, jak i przedsiębiorców. Uzyskiwanie z tego tytułu korzyści finansowych, jest naturalnie obciążone podatkiem. W zależności od wysokości dochodów, wyborów podatnika oraz jego statusu prawnego, kształtuje się podatek od najmu mieszkania. Powstają zatem pytania:
- Jaką formę opodatkowania wybrać?
- Ile wynosi podatek od wynajmu?
- Czy mając firmę, można rozliczać się, jako osoba prywatna?
- Co na ten temat mówią sądy?
Odpowiedzi, znajdują się w dalszej części artykułu.
Ile wynosi podatek od najmu mieszkania?
Właściciele mieszkań, którzy chcą czerpać dochody z wynajmu, mogą skorzystać z kilku form opodatkowania. Ich dostępność jest jednak uwarunkowana posiadanym statusem prawnym. Osoby prywatne, nieprowadzące działalności gospodarczej, mogą bowiem wybrać skalę podatkową lub ryczałt. Z kolei dla przedsiębiorców przygotowano również podatek liniowy.
- Skala podatkowa obliguje do płacenia 17% podatku od dochodu, nieprzekraczającego 85 528 zł, lub 32% podatku od dochodu przekraczającego, wskazaną sumę.
- Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych oznacza konieczność zapłaty 8,5% podatku od przychodów, nieprzekraczających 100 000 zł lub 12,5% od przychodów, przekraczających ów sumę.
- Podatek liniowy wynosi natomiast 19%, liczonych od dochodu.
Podatek od najmu mieszkania zależy od wybranej formy opodatkowania. Należy zauważyć, że choć ryczałt oferuje niższe stawki, jest on liczony od przychodów, a nie od dochodów. Uniemożliwia również odliczenie kosztów uzyskania przychodu. Z drugiej strony rozliczenie na zasadach ogólnych ma wyższe stawki podatkowe. Można również skorzystać z odliczenia poniesionych kosztów oraz kwoty wolnej od podatku.
Jaką formę opodatkowania wybrać?
Wszystkie przedstawione formy opodatkowania mają swoje wady i zalety. W konsekwencji podatek od najmu mieszkania powinien uwzględniać wysokość dochodów i przychodów, poniesione koszty w wyniku posiadanego mieszkania, czy status prawny podatnika.
Warto podkreślić, że rozliczając się za pomocą skali podatkowej, przychodem podatnika jest wyłącznie czynsz, wpłacany przez najemcę. Do przychodów nie liczą się natomiast inne opłaty, jak kaucja. Jej uwzględnienie w przychodach może nastąpić wyłącznie wtedy, gdy na mocy zawiązanej umowy, zostanie ona zatrzymana. Rozliczając się według skali podatkowej, można – od uzyskanych przychodów – odliczyć poniesione koszty wynajmu. Kwalifikują się do nich wydatki, związane z m.in.:
- remontem, modernizacją, utrzymaniem lub eksploatacją mieszkania,
- wyposażeniem mieszkania,
- ubezpieczeniem mieszkania,
- odpisami amortyzacyjnymi,
- odsetkami od kredytu hipotecznego.
Podatek od najmu mieszkania według skali podatkowej lub na zasadach ogólnych jest częściej wybierany przez przedsiębiorców.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych to najprostsza forma rozliczania się z Urzędem Skarbowym. Nie wymaga ona prowadzenia ewidencji, ponieważ nie istnieje możliwość rozliczania kosztów uzyskania przychodu od wynajmu. Jako że ryczałt jest liczony od przychodu, czyli całej kwoty czynszu, warto tę wartość uwzględnić osobno, zaznaczając w umowie, iż opłata za media leży po stronie najemcy. W przeciwnym wypadku Urząd Skarbowy potraktuje zarówno czynsz, jak i wpłatę na media od najemcy, jako przychód właściciela mieszkania, co zwiększy ogólną kwotę podatku.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest z kolei częściej wybierany przez osoby prywatne, nieposiadające działalności gospodarczej.
Czy przedsiębiorcy mogą płacić podatek od najmu mieszkania, jak osoby prywatne?
Zdania w tej kwestii są podzielone, choć ostatni wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z maja 2021 roku wskazuje, iż przedsiębiorca ma prawo samodzielnie decydować, czy wynajmuje nieruchomość, jako część działalności gospodarczej, czy jako osoba prywatna. Warto przypomnieć, że wcześniej tylko osoby prywatne mogły skorzystać z opodatkowania ryczałtem. Forma ta była zakazana dla wynajmujących nieruchomość w ramach działalności gospodarczej.
Eksperci wskazują, że problem dotyczy sytuacji, w których przedsiębiorcy posiadają mieszkania lub lokale użytkowe, które nie są wprowadzone do ewidencji środków trwałych, a są wynajmowane według innych umów, zazwyczaj cywilnoprawnych. Sądy Administracyjne – na przestrzeni ostatnich lat – nie były w tej kwestii jednomyślne.
Z jednej strony powstała jedna linia orzecznictwa, która wskazywała, iż subiektywna ocena podatnika nie ma znaczenia. Podkreślono bowiem, że liczą się m.in.: kryteria przedmiotowe, obiektywne cechy prowadzonego przedsiębiorstwa czy ciągłość uzyskiwania dochodów.
Z drugiej strony wyklarowała się druga linia orzecznictwa, podtrzymywana również przez Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorstw. Zauważono, iż ustawodawca nie wyznaczył kryteriów, mogących służyć do rozpoznania, czy podatnik prowadzi najem prywatny, czy jako przedsiębiorca. Tym samym, podatnik ma prawo samodzielnie zadecydować, jaki podatek od najmu mieszkania zapłaci.
Co istotne, uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 roku potwierdziła drugą linię orzecznictwa.
Jak zapłacić podatek od wynajmu mieszkania?
Zasada, jak zapłacić podatek od wynajmu mieszkania, jest bardzo prosta.
- Jeśli podatnik rozlicza się na zasadach ogólnych, powinien wypełnić PIT-36 i rozliczyć swoje dochody, jako inne źródła (dotyczy osób prywatnych i przedsiębiorców).
- Gdy rozliczenie dotyczy podatku liniowego, należy wybrać PIT-36L.
- Z kolei gdy wybrany zostaje ryczałt, należy skorzystać z formularza PIT-28.
Jak więc widać na podstawie zaprezentowanego artykułu, podatek od najmu mieszkania różni się w zależności od wybranej opcji. Według najnowszych doniesień prawnych, to podatnik ma wpływ na wybraną formę opodatkowania, a co za tym idzie również wysokość poniesionych kosztów podatkowych.
__________________
Po uzyskanie indywidualnych porad podatkowych i księgowych, zapraszamy do zapoznania się z ofertą biura rachunkowego Innowacje.